Immobilienertragsteuer (ImmoEst) Österreich 

Inhalt dieses Beitrags

In diesem Beitrag behandeln wir das Thema Immobilienertragsteuer - kurz ImmoEst - in Österreich für private Grundstücksveräußerungen und den Verkauf von Immobilien.

1 Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoEst)

In Österreich müssen Gewinne aus dem Verkauf von privaten Grundstücken und Immobilien versteuert werden. D.h., wenn zwischen An- und Verkaufspreis ein Gewinn entsteht, so unterliegt dieser der Immobilienertragssteuer bzw. ist als ImmoEst zu versteuern. Die (vormals) 10 Jährige Spekulationsfrist gibt es nicht mehr.

2 Was versteht man unter „private Grundstücksveräußerung“

Als private Grundstücksveräußerung wird die Veräußerung von

• Grund und Boden
• Gebäuden (auch Wohnungen / Eigentumswohnungen)
• grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

verstanden.

Außerdem werden nur entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge von der Immobilienertragssteuer erfasst. Unentgeltliche Übertragungen sind daher nicht steuerrelevant, da hierbei kein Veräußerungsgewinn entsteht.

Immobilienertragsteuer Schenkung – Immobilienertragsteuer Erbe

D.h., dass grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer bei Schenkung und keine Immobilienertragsteuer bei Erbe zu bezahlen ist.

	3 Wer muss Immobilienertragsteuer bezahlen In Österreich entsteht die Immobilienertragssteuer bei allen entgeltlichen Immobilienerwerben, wenn dabei ein Veräußerungsgewinn entsteht. Die ImmoEst ist dabei vom Verkäufer zu bezahlen. Wie bereits erwähnt, unentgeltliche Übertragungen, wie Schenkung oder Erbschaft, sind für die Immobilienertragssteuer nicht steuerrelevant.
	4 Steuersatz Immobilienertragsteuer Höhe Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen bzw. aus Veräußerungen von Immobilien, unterliegen grundsätzlich einem Steuersatz von 30 Prozent. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen und weitere Steuersätze, je nach dem wann die Immobilie angeschafft und ob ein Grundstück umgewidmet wurde (siehe Punkt 5 „Immobilienertragsteuer Berechnung“).

 5 Immobilienertragsteuer Berechnung

Der Veräußerungsgewinn bei der Immobilienertragsteuer ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Entsteht dabei ein Überschuss, also ein Gewinn, so ist dieser mit 30 % unter dem Titel der Immobilienertragsteuer zu versteuern.

Immobilienertragsteuer Höhe

Bei den Immobilienertragsteuer Anschaffungskosten wird zwischen „Neu-Grundstücken“ und „Alt-Grundstücken“ unterschieden.

Darunter fallen private Grundstücks- und Immobilienveräußerungen, welche nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden oder werden.

D.h., die 30 % Besteuerung der Immobilienertragsteuer gilt nur dann, wenn der letzte Kauf nach dem 31. März 2002 stattgefunden hat.

Darunter fallen private Grundstücks- und Immobilienveräußerungen, welche vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden.

D.h., Grundstücke bzw. Immobilien, die vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft wurden, werden als Immobilienertragsteuer Altvermögen oder Altbestände bezeichnet und unterliegen einem Steuersatz von 4,2 % auf den Verkaufserlös (Verkaufserlös ist nicht der Gewinn sondern der Kaufpreis !!!).

Darunter fallen private Grundstücksveräußerungen bei denen, nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, eine Änderung der Widmung (z.B.) von Grünland zu Bauland erfolgte. Gleiches gilt auch für Umwidmungen bis zu 5 Jahre nach dem Verkauf, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht.

D.h., Grundstücke die, nach dem nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, von Grünland zu Bauland umgewidmet wurden, sind mit 18 % vom Verkaufserlös zu besteuern (Verkaufserlös ist nicht der Gewinn sondern der Kaufpreis !!!).

Die Besteuerung erfolgt nur im Falle einer Veräußerung. Die Umwidmung selbst löst noch keine Immobilienertragsteuer aus, erst der anschließende Verkauf.

6 Immobilienertragsteuer Befreiung (Ausnahmen)

Befreiung von der Immobilienertragssteuer

1. Immobilienertragsteuer Hauptwohnsitzbefreiung

von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden bis 1.000 m²)

Ist gegeben wenn eine Immobilie ab der Anschaffung oder Herstellung (Datum der Fertigstellung)

• mindestens 2 Jahre (seit der Anschaffung) durchgehend bis zur Veräußerung oder
• 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung

als Hauptwohnsitz gedient hat und jeweils nach dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Hauptwohnsitzbefreiung, bei 5 Jahren innerhalb der letzten 10 Jahre, gilt auch wenn der Hauptwohnsitz in der übrigen Zeit (also bis zu 5 Jahren) vermietet wurde.

Bei den Immobilien muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln.

Eigenheim = Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen

Eigentumswohnung = Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bei der mind. 2/3 zu Wohnzwecken dienen müssen

2. Immobilienertragsteuer Herstellerbefreiung / Selbst hergestellte Gebäude

Voraussetzungen:

• der Veräußerer muss das Gebäude selbst hergestellt haben und
• dabei das (finanzielle) Baurisiko bei der Errichtung getragen haben
• dies gilt auch, wenn das Gebäude durch einen Unternehmer errichtet wurde und der Eigentümer das Kostenüberschreitungsrisiko zu tragen hatte

Treffen Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung zusammen, so wird der Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang gegeben. Dies ist insofern ein Vorteil, da bei der Hauptwohnsitzbefreiung, im Gegensatz zur Herstellerbefreiung, auch der Grund und Boden (bis 1.000 m²) steuerfrei bleibt.

7 Immobilienertragsteuer umgehen? Die Frage ob man die Immobilienertragsteuer umgehen kann taucht im Internet immer wieder auf und wird oft heiß diskutiert. Wenn wir diese Thematik genauer unter die Lupe nehmen, so fällt uns auf, dass wir die Immobilienertragsteuer nicht umgehen müssen, da uns der Gesetzgeber bereits die Möglichkeit bietet, die Immobilienertragsteuer „legal zu umgehen“. Dafür wurden Ausnahmeregelungen, wie bspw. die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung, geschaffen.

8 Immobilienertragsteuer Rechner

Die Berechnung der Immobilienertragsteuer ist durchaus ein komplexes Thema, bei dem viele Faktoren zu berücksichtigen sind. Beim Immobilienertragssteuer Online Rechner können Sie die Höhe der ImmoEst selbst berechnen. Aufgrund der Komplexität tauchen immer wieder Fragen auf. Wir stehen Ihnen daher gerne zur Verfügung.

Immobilienmakler Simon Immobilien

9 Immobilienertragsteuer Selbstberechnung

Viele fragen sich ob die Immobilienertragsteuer in Form der Selbstberechnung erfolgen kann?

Die Einhebung / Abfuhr der Immobilienertragssteuer erfolgt in der Praxis im Regelfall durch Parteienvertreter (Notare / Rechtsanwälte). Wird die Grunderwerbssteuer ebenfalls durch den Parteienvertreter berechnet, so ist die Einhebung / Abfuhr zwingend durch diesen vorgesehen.

Die Selbstberechnung durch Parteienvertreter erfolgt auf Basis der Angaben des Veräußerers. Wird die Immobilienertragssteuer abgeführt, besteht für den Verkäufer keine Pflicht mehr, die Einkünfte aus der Veräußerung in seine Einkommenssteuererklärung aufzunehmen.

Der Verkäufer kann jedoch - wenn er möchte - auf die freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung, unter Beibehaltung des besonderen 30 %igen Steuersatzes, optieren. Dies wäre z.B. dann sinnvoll, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust entstanden ist und mit dem Veräußerungsgewinn gegengerechnet werden soll.

Ebenfalls kann der Verkäufer auf die „Regelbesteuerungsoption“ optieren. Die Regelbesteuerungsoption wäre für den Verkäufer von Vorteil, wenn die Einkünfte durch die Einkommenssteuer niedriger als 30 % sind. Dadurch kann der Verkäufer eine günstigere Steuerlast erzielen.

10 Zusammenfassung - Immobilienertragssteuer im Überblick

Grafik – Grafische Darstellung der Immobilienertragsteuer 2020

¹Instandsetzungsaufwand: darunter versteht man den Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, Wärmedämmung der Fassade

²Herstellungsaufwand: darunter versteht man einen Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage

Der Instandhaltungsaufwand sowie der Herstelleraufwand erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Instandhaltungskosten (z.B. Ausmalen, Parketten abschleifen, …) sind hingegen nicht zu berücksichtigen.