Eigentumswohnung richtig verkaufen - Privatverkauf oder gewerblich

Wir erklären Ihnen worauf es beim Verkauf Ihrer Wohnung wirklich ankommt!

Inhalt dieses Beitrags

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen und wissen nicht wo Sie anfangen sollen?

Sie wissen nicht was wichtig für den Verkauf ist oder auf was Sie achten müssen?

Sie überlegen welche Informationen für den Interessenten wichtig sind oder gar wie eine Besichtigung richtig geführt wird?

Dann sind Sie hier richtig, denn in diesem Beitrag behandeln wir diese Themen ausführlich!

Eigentumswohnung verkaufen – Klagenfurt

Wie Sie sicherlich wissen kann der erste Eindruck kein zweites Mal vermittelt werden. Überlassen Sie daher beim Verkauf nichts dem Zufall, und halten Sie stattdessen die Zügel fest in der Hand und lenken Sie selber.

Wir erklären Ihnen worauf es beim Verkauf Ihrer Wohnung wirklich ankommt!

Wir von Simon Immobilien aus Klagenfurt, möchten eine kurze Übersicht zum richtigen Wohnungsverkauf geben. Dieser Beitrag richtet sich sowohl an jene, die ihre Immobilie privat verkaufen möchten, als auch an jene, die mit einem Immobilienmakler arbeiten wollen.

 1. Planung / Vorbereitung

Wie bei vielen Dingen im Leben beginnt auch der ordentliche Wohnungsverkauf mit der Planungs- bzw. Vorbereitungsphase. Wir beobachten immer wieder, dass Wohnungen in Klagenfurt nur mangelhaft beschrieben oder präsentiert werden. Dies kann zu unerwünschten Verzögerungen, einer Vielzahl an sog. Leerbesichtigungen, niedrigeren Preisen und im schlimmsten Fall auch zu rechtlichen Problemen führen.

Daher ist die ordentliche Vorbereitung unerlässlich und kommt Ihnen beim Verkauf Ihrer Wohnung zugute.

Den richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

Möchten Sie bspw. Ihre Gartenwohnung verkaufen ist dafür eine wärmere Jahreszeit eher zu empfehlen. Wenn Sie das Inserat aus Sicht des Interessenten betrachten, wird dieser sicherlich von einer Blühenden und grünen Umgebung mehr angesprochen als von einer tristen und nebeligen „Winterlandschaft“.

Ebenfalls ist Ihr persönliches Zeitfenster zu berücksichtigen. Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Wohnung entscheiden und noch nicht genau wissen wo Sie nach dem Verkauf wohnen können, so sollten Sie sich unbedingt vorab darüber Gedanken machen. Der Verkauf kann oft sehr schnell gehen.

Preisfindung / Immobilienbewertung

Eines der wichtigsten Themen beim Wohnungsverkauf ist die richtige Preisfindung, welche es dem Eigentümer auch erlaubt, den höchstmöglichen Preis für seine Eigentumswohnung zu erzielen. Wird beim Wohnungsverkauf der Kaufpreis falsch angesetzt, bedeutet dies meist, dass Sie Geld verlieren.

Um ein Beispiel zu nennen:

Wird der Preis beim Wohnungsverkauf zu niedrig angesetzt, verlieren Sie Geld. Wird der Preis zu hoch angesetzt, getreu dem Motto „senken können wir immer noch“, gehen Sie das Risiko ein, dass die Wohnung schlichtweg „unverkäuflich“ wird. Sie dürfen dabei nicht vergessen, es gibt nur eine begrenzte Anzahl an potentiellen Kunden für Ihre Eigentumswohnung. Wenn all diese Kunden Ihre Wohnung kennen und als „zu teuer“ eingestuft haben, wird die Immobilie schlichtweg unverkäuflich. Die Folge, schrittweise Kaufpreissenkungen bis die Wohnung schließlich als günstig erscheint und unterm Strich zu billig verkauft wurde.

Richtiger Preis für maximales Ergebnis

Finden Sie daher von Beginn an den richtigen Preis, das stärkt Ihre Verhandlungsposition und führt zum gewünschten Erfolg. Vertrauen Sie nicht auf Märchengeschichten mit Verkaufszahlen von 100 % über dem Marktpreis. An dieser Stelle möchten wir betonen, JA, die Interessenten kennen i.d.R. den Markt und die Immobilienpreise hervorragend. Außerdem sehen sich Interessenten meist mehrere bzw. viele Wohnungen an und haben so einen exzellenten Überblick und Vergleich über den Wohnungsmarkt in Klagenfurt.

Gehen Sie also bei der Preisfindung realistisch, marktkonform und gewissenhaft vor. Wenn Sie einen Verhandlungsspielraum einkalkulieren, dann sollte dieser seriös sein. Ebenfalls ist Ihre Strategie sowie Ihre persönliche Situation dabei sehr wichtig. Gibt es viele ähnliche Eigentumswohnungen am Markt und möchten Sie schneller verkaufen, so haben Sie bei der Preisgestaltung die Möglichkeit mehr Nachfrage zu erzeugen und umgekehrt.

Sollten Sie zu keinem akzeptablen Ergebnis kommen oder die Preisfindung für Sie nicht möglich sein, so kann ein Immobilienmakler oder Gutachter eine wertvolle Hilfe sein.

Zusätzliche Kosten berücksichtigen

Ebenfalls müssen Sie, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen, ggf. die Immobilienertragsteuer (hier der Link zu Immobilienertragsteuer) berücksichtigen. Ein weiterer Punkt ist die Fremdfinanzierung. Wenn Sie einen offenen Kredit bedienen müssen Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank sprechen, welche Kosten evtl. auf Sie zukommen.

2. Zielgruppe festlegen

Überlegen Sie sich genau wer die richtige Zielgruppe für Ihre Wohnung ist. Meist ergibt sich die Zielgruppe aus der Art der Wohnung (Gartenwohnung, Garconniere, Penthouse, …). Trotzdem ist es sehr wichtig zu unterscheiden ob die Wohnung für Familien, Anleger, Studenten, Singles, Pärchen, usw., ist. Darauf wird in weiterer Folge auch das Marketing angepasst und es wird versucht eine möglichst große Zielgruppe zu erreichen.

3. Unterlagen vorbereiten

Welche Unterlagen sind für den Verkauf einer Wohnung wichtig?

Damit Sie den Interessenten möglichst viele Daten vorab bereitstellen können, brauchen Sie u.a. folgende Unterlagen:

• Größeneinheiten
• Grundriss
• Baujahr
• Ausrichtung
• Ausstattung
• Mobiliar
• Lage
• Infrastruktur
• Beheizung
• Fenster
• Küche
• SAT/ TEL
• Badezimmer
• Böden
• Aufteilung
• Betriebskostenvorschreibung / Abrechnung
• Rücklagenstand
• Anstehende Sanierungen
• Durchgeführte Sanierungen
• Energieausweis
• Grundbuchsauszug
• Wohnungseigentumsvertrag
• Nutzwertgutachten
• Bewilligungen
• Erschließung
• Lift
• PKW-Stellplatz
• Kellerabteil
• Evtl. Mietvertrag

4. Eigentumswohnung für den Verkauf richtig vorbereiten

Bevor wir mit der Fotografie los legen müssen wir einige Punkte berücksichtigen. Gute Präsentationen leben von guten Fotos und gute Fotos leben von einer perfekt vorbereiteten Wohnung. Dabei spielen sauber aufgeräumte Räume, frisch gestrichene Wände, ein Sauberes Badezimmer, ein gemähter Rasen und die richtigen Perspektiven oder das richtige Licht, eine wesentliche Rolle. Auf gut Deutsch, bessern Sie Beschädigungen im Vorfeld aus, putzen Sie Ihre 4 Wände, ziehen Sie die Rollläden hoch, räumen Sie alles weg was auf Fotos stört. Gleich sollten Sie es übrigens auch bei Besichtigungen handhaben. Versuchen Sie die Wohnung von ihrer besten Seite zu zeigen.  

5. Fotos für den richtigen Wohnungsverkauf

Versuchen Sie sich mit guten Fotos von der Masse abzuheben. Wenn Sie die Wohnung verkaufen wollen, dann präsentieren Sie diese von der ihrer besten Seite. Für Interessenten die eine Wohnung suchen ist der erste Eindruck sehr wichtig. Versuchen Sie mit den Bildern die Emotionen der Interessenten zu wecken, nicht vergessen, Wohnungen für den Eigenbedarf werden zu 80% emotional gekauft.
Schnappen Sie sich die richtige Kamera und legen Sie los. Wenn Sie keine besitzen leihen Sie sich eine, oder verwenden Sie zur Not ein hochwertiges Smartphone.

Verwenden Sie keinesfalls Fisheye Objektive, diese verfälschen die Größenverhältnisse Ihrer Wohnung.

Wohnung richtig Fotografieren

Wie fotografiert man also richtig?

Wenn Sie nun alles zur Fotografie vorbereitet haben (Rasen gemäht , Sträucher geschnitten, alle Jalousien und Rollläden geöffnet, Licht eingeschaltet, Details wie Blumen, Grünpflanzen, Zeitschriften, Bücher, ihre Küche, das Badezimmer, die Schlafzimmer, usw., vorbereitet sind), dann lassen Sie uns beginnen.

Alles eine Frage der Emotion

Starten Sie draußen, suchen Sie Perspektiven wie das Haus bzw. Ihre Eigentumswohnung am besten auf Sie wirkt. Beginnen Sie so, als wären Sie der Interessent der zum ersten Mal die Liegenschaft betritt. Versetzten Sie sich in die Perspektive des Interessenten und geben Sie ihm eine virtuelle Führung, als würden Sie zum ersten Mal zur Liegenschaft kommen. Wie es sich anfühlt über das Grundstück zu wandern und verschiedene Impressionen zu erfassen. Zeigen Sie alles zeigenswerte, vergessen Sie nicht die kleinen Details und Raffinessen, schließlich sind Geschmäcker und Vorlieben sehr unterschiedlich. Versuchen Sie möglichst viel abzudecken, machen Sie lieber zwei oder drei Fotos mehr, versuchen Sie stets die Emotionen zu wecken. Fotografieren Sie die Details an Ihrem Haus. Was macht Ihr Haus besonders, die Lage besonders, was macht Ihre Wohnung lebens- und wohnenswert. Zeigen Sie der Zielgruppe warum Sie diese Wohnung und diesen Platz so lieben, zeigen Sie warum diese Eigentumswohnung die richtige für den Interessenten ist.

Dann führen Sie die Fotobesichtigung innen fort. Beginnen Sie im Eingangsbereich, versuchen Sie wieder das Gefühl zu vermitteln, wie es sich anfühlt wenn Sie die Räumlichkeiten zum ersten Mal betreten. Wie ist das Licht, wie ist die Perspektive, wie fühlt es sich an? Was gibt es zu entdecken, vergessen Sie nicht, für Sie ist es alltäglich, viele Sachen übersehen Sie mit der Zeit. Jemand der Ihre Wohnung zum ersten Mal betritt sieht i.d.R. oft mehr als Sie selber. Fotografieren Sie die Räume immer von innen hin zu den Fenstern, Räume nach innen, sprich ohne Fenster zu fotografieren, wirken sehr bedrückend. Wenn es nicht anders geht, dann Fotografieren Sie immer eine Perspektive mit Fenster dazu, somit weiß man um welchen Raum es sich gerade handelt. Beginnen Sie im Wohnraum, zeigen Sie den Balkon / die Terrasse und präsentieren Sie den Ausblick, dann lichten Sie die Küche ab (Details nicht vergessen, was kann die Küche, spezielle Geräte, etc.). Danach die Schlaf- und Nebenräume und zum Schluss das Badezimmer. Toiletten und Nebenräume sind meist unfotogen außer sie verfügen über eine wahre Wellnesstoilette welche Sie unbedingt präsentieren sollten.

Keine allgemein gültige Regel

Dies ist keine allgemein gültige Regel für die Reihenfolge, es geht lediglich darum die Emotionslage möglichst spannend und hoch zu halten, und daher sollten tendenziell unwichtigere Räume (wie Abstellräume oder Speisekammern udgl.) hinten angereiht werden. Vielleicht ist bei Ihnen der Wohnraum und die Küche miteinander kombiniert, schön, dann bekommt dieser Raum den Vorzug. Gewichten Sie dies für sich selber, vertrauen Sie dabei auf Ihr Gefühl. Gehen sie nach Ihrer Fotocollage nochmal alles durch und achten Sie darauf, ob das Gesamtkonzept stimmig wirkt. Wenn nicht, ordnen Sie einfach neu bis alles einen guten und stimmigen Eindruck vermittelt.

6. Exposé erstellen

Wozu brauche ich, wenn ich meine Wohnung privat verkaufen möchte, ein Exposé?

Umso mehr Informationen den Interessenten vorab bereitgestellt werden, desto schneller und einfacher erfolgt i.d.R. der Verkaufsprozess, und desto weniger Leerbesichtigungen finden statt. In diesem Exposé vereinen Sie nun gekonnt die Informationen zur Wohnung, die hochwertigen Fotoaufnahmen sowie die speziell an die Zielgruppe angepassten Texte. Umso gewissenhafter die Informationen ausgeführt sind, desto weniger Arbeit haben Sie hinterher.

Ebenso profitieren Sie von einer zukünftigen Zeitersparnis, denn das Exposé erstellen Sie 1x und können es dann bequem beliebig oft verschicken oder weiterreichen.

7. Vermarktung der Wohnung

Wenn Sie die vorhergehenden Schritte nun ausgeführt haben, ist die Wohnung bereit für den Verkauf. Dafür wählen Sie die richtigen Vertriebskanäle, welche die größte Erreichbarkeit Ihrer Zielgruppe aufweist. Dafür stehen Ihnen eine Vielzahl an Möglichkeiten zur Verfügung, wobei es auf den richtigen Mix zwischen On- und Offline - Maßnahmen ankommt. Nutzen Sie die Digitalisierung in vollen Umfängen aus und vergessen Sie nicht Ihre Kontaktdaten bereitzustellen.

8. Anfragen / Besichtigungen

Anfragen

Sofern Sie die richtigen Vertriebskanäle gewählt haben, sollten sich relativ schnell die ersten Interessenten bei Ihnen melden. Jetzt gilt es den richtigen Zeitpunkt für Besichtigungen zu wählen und die Immobilie entsprechend zu präsentieren.

Terminvereinbarung

Klären Sie vorab unbedingt ab, welche Kriterien die Wohnung für den Interessenten erfüllen muss. Denn fällt dem Interessenten bspw. im Zuge der Besichtigung auf das ihm ein Schlafzimmer fehlt oder die Wohnung ohne Lift nicht in Frage kommt, so hätten Sie dies bereits vorab ohne Aufwand abklären können.

Was ist zu beachten

9. Preisverhandlung

Die Frage zur Preisverhandlung kommt sicher und gehört zu einer Besichtigung bzw. zum Wohnungsverkauf dazu. Stellen Sie sich vorab darauf ein, das Thema sachlich und ohne Emotionen zu betrachten. Wenn Mängel angesprochen werden um den Preis zu drücken, dann nehmen Sie dies nicht persönlich. Versetzen Sie sich in die Lage des Interessenten, Sie würden gewisse Dinge ebenfalls ansprechen. Das schlimmste was Sie in dieser Situation machen können ist, Ihren Emotionen Vorrang zu geben. Dabei verlieren Sie meist die Kontrolle über die Gesprächsführung, was sich negativ auf Ihre Verhandlungsposition auswirkt. Wenn Sie keine Angriffsfläche bieten wird Ihr gegenüber schnell merken, dass Sie in der Lage sind die Preisverhandlung zu führen. Sollten Sie dazu nicht in der Lage sein, können Sie dabei viel Geld verlieren.

Unsicherheit oder eine schlechte Verhandlungsposition wird vom gegenüber schnell und intuitiv wahrgenommen. An dieser Stelle sollten Sie lieber einen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Preisverhandlungen gehören bei Maklern zur Tagesordnung und diese sind außerdem Emotional nicht mit den Räumlichkeiten verbunden. Haltlose Bemängelungen werden mit sachlichen Argumenten untermauert, umso die Verhandlungsposition zu stärken und den maximal möglichen Preis zu erzielen.

10. Fixierung / Kaufabwicklung

Haben Sie sich mit dem Interessenten über einen Preis geeinigt so haben Sie nun zwei Möglichkeiten. Sie können einen Vorvertrag (Kaufanbot) mit den wichtigsten Punkten (Kaufpreis, Übergabezeitpunkt, Räumung, Mobiliar, Haftungen, etc.) fixieren, welcher als Grundlage für den späteren Kaufvertrag dient, oder Sie ziehen direkt einen Notar oder Rechtsanwalt hinzu.

In Österreich entscheidet der Käufer wen er mit der Vertragserrichtung beauftragt, da auch der Käufer die Kosten dafür zu tragen hat. Für gewöhnlich bekommen beide Parteien vorab einen Kaufvertragsentwurf um diesen genau zu prüfen, bzw. prüfen zu lassen. Sollten keine Änderungen mehr vorgenommen werden kann der Termin für die Kaufvertragsunterfertigung gesetzt werden.

Damit der Notar (auch wenn der Vertrag von einem Rechtsanwalt erstellt wird) die Unterschriften beglaubigen kann, müssen Sie Ihren Ausweis mitnehmen. Der Kaufpreis wird vom Käufer auf ein gesichertes Treuhandkonto zwischengeparkt und Ihnen sodann, wenn alle Formalitäten abgeschlossen sind, vom Vertragserrichter ausgezahlt.

11. Wohnungsübergabe

Der Termin zur Übergabe der Wohnung wird meist vorab fixiert. Es ist nichts ungewöhnliches, dass die Wohnung an den Käufer übergeben wird, sobald das Geld auf dem Treuhandkonto geparkt wurde (d.h. das Geld ist noch nicht auf Ihrem Konto).

Bereiten Sie für die Übergabe alle vereinbarten Schritte vor (Räumungen, Malerarbeiten, etc.). Sehr zu empfehlen ist ein Übergabeprotokoll in dem Sie sämtliche Zählerstände, Schlüssel, usw. protokollieren, welches Sie vom Käufer sodann unterfertigen lassen und somit den Nachweis haben, dass die Übergabe ordnungsgemäß erfolgt ist.

Veranlassen Sie eine Zwischenabrechnung der Notierten Zählerstände und veranlassen Sie ebenfalls die Ummeldung bzw. Neuanmeldung auf den neuen Eigentümer.
Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch einverleibt wurde, erfolgt die Ausbezahlung des Kaufpreises auf Ihr Konto und der Verkauf ist damit abgeschlossen.

In diesem Sinne wünschen wir Ihnen alles Gute und viel Erfolg bei der Vermarktung Ihrer Wohnung!

Sollten Sie doch Hilfe beim Verkauf Ihrer Wohnung benötigen, können Sie uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.

Ihr Simon Immobilien Team

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